Waarde van het Sparrenburgbos
Het gebied omvat vooral bos met open velden. Een deel is grond met agrarische bestemming en dan hebben we nog de voormalige vuilstort.
Uitgedrukt in maatschappelijke waarden
Het bos en de open velden vertegenwoordigen heel belangrijke waarden: ecologische, gezondheids- en gemeenschapswaarden. Die zijn van levensbelang voor ons allemaal. Voor nu en voor alle generaties na ons. Het is aan ons om goede voorouders te zijn en natuur te beschermen, uit te breiden en biodiversiteit voorop te stellen.
Uitgedrukt in euro's
In de afgelopen tijd hebben we vanuit verschillende bronnen informatie over grondprijzen ontvangen.
Bosgrond/Natuur kost tussen de € 12.500,– en 15.000,– per hectare, dus ongeveer € 1,25 tot € 1,50 per m².
- Brabants Landschap geeft aan: ± € 1,25 m²
- Stadsecoloog van Den Bosch Jan van Mil geeft aan: ± € 1,50 m²
Grond met agrarische bestemming kost tussen de € 50.000,– en € 80.000,– per hectare, dus ongeveer € 5,– tot € 8,– per m².
- Stadsecoloog van Den Bosch Jan van Mil geeft aan: ± € 5,00 m²
- Nederlandse Vereniging van Makelaars (gemiddelde prijs voor heel Nederland): 2022: € 7,06 per m² (bron NVM)
- Brabants Landschap geeft aan: ± € 8,00 m²
De voormalige vuilstort
Hoe moet deze grond gewaardeerd worden? Een positief of een negatief bedrag? De grond en het grondwater zijn vervuild.
Tussen 1960 en 1986 is de gemeentelijke stortplaats aan de Oude Baan in gebruik geweest voor huishoudelijk- en bedrijfsafval. Bewoners vertellen dat ze op de stort alles kwijt konden: "De accu van mijn oude auto ligt er ook", en "Ik bracht er afgewerkte motorolie en het werd zo neergegooid". Schokkende getuigenverklaringen die ik onlangs hoorde.
Moet de grond gesaneerd worden? Moet de vuilnisbelt ingepakt worden? Dat kost allemaal veel geld. De gemeente monitort het gebied en volgens hen vallen de gemeten waarden 'binnen de normen'.
Wij maken ons ernstige zorgen over de (gezondheids)risico's voor mens, flora en fauna. Hoe lossen we dit op?
Zie ook: Vormalige vuilstort
Het gebied kopen
Als we het gebied willen kopen moeten we precies weten waar we over praten en weten wat het waard is.
Merwestreek zal het volgende moeten aangeven:
- De precieze grenzen en oppervlakte van het gebied. Merwestreek geeft aan: 60 ha. In werkelijkheid is het 59,6 ha (het gebied dat zij in handen hebben minus het perceel met de vuilstort, ongeveer 7,7 hectare).
- Daar moet nog van worden afgetrokken de gronden die zij willen houden: het gebied waar eventueel de zorginstelling gebouwd mag worden en de kavel voor een woonhuis (perceel 4789, links naast Mariaoord). Volgens mondelinge informatie van Hugo is dat ongeveer 2,4 ha. Blijft over 57,2 ha.
- Merwestreek claimt dat ze perceel 4789 gekocht hebben maar dat het nog niet is overgedragen. Volgens de gegevens van het kadaster is dit nog in handen van Nelis. Hoe zit dat precies?
- De precieze omschrijving en oppervlakte van de onderdelen van het gebied: wat is bos/natuur en wat is landbouwgrond? Merwestreek zegt dat 50 ha bos is en 10 ha landbouwgrond. Op basis van het bestemmingsplan klopt dit wel ongeveer.
- Het laatst bekende rapport over de monitoring van het grondwater rondom de voormalige vuilstort.
Merwestreek heeft het gebied laten taxeren en komt op een (gemiddelde) prijs van € 2,97 per m². Totaal: € 1.801.000,– inclusief kosten koper (€ 20.000,–).
Wij moeten het gebied ook laten taxeren. Roos heeft al gepolst of Brabant Water ons daarbij kan helpen.
Daarna zullen we moeten gaan onderhandelen, misschien ook met hulp van Brabant Water.
Twee prijzen
Hieronder zie je een waardeberekening op basis van de grondprijzen die uit verschillende bronnen komen. Tabel Versie 1 met de laagste prijs en de tweede tabel met de hoogste prijs. Deze prijzen liggen beiden ruim onder de vraagprijs van Merwestreek.
En wat is eventueel de invloed van de aanwezigheid van de vuilstort op de prijs van de rest van de grond?
Zie ook de voetnoten onder de tabellen.
Vuilstort
De vuilstort wordt niet te koop aangeboden. Zouden we die misschien wel willen kopen? En zo ja, wat gaan we er dan mee doen?
| Versie 1 - Waarde gebied Sparrenburgbos en open velden met de LAAGSTE bij ons bekende prijzen |
|---|
| Soort grond | Eigenaar | Oppervlakte | Waarde per hectare | Waarde | Vraagprijs Merwestreek |
|---|---|---|---|---|---|
| Bos/Natuur | Merwestreek (Megment BV) | 39,7 ha | € 12.500 | € 496.250 | |
| Agrarisch | Merwestreek (Megment BV) | 10 | € 50.000 | € 500.000 | |
| Bos/Natuur (1) | Nelis Melkveehandel | 7,5 ha (2) | € 12.500 | € 93.750 | |
| Totaal: 57,2 ha | Totale waarde: | € 1.090.000 | € 1.801.000 (3) | ||
| Voormalige vuilstort (4) | Merwestreek (Energiepark Rosmalen) | 7,7 ha | € ? | € ? | Wordt niet te koop aangeboden |
| Versie 2 - Waarde gebied Sparrenburgbos en open velden met de HOOGSTE bij ons bekende prijzen |
|---|
| Soort grond | Eigenaar | Oppervlakte | Waarde per hectare | Waarde | Vraagprijs Merwestreek |
|---|---|---|---|---|---|
| Bos/Natuur | Merwestreek (Megment BV) | 39,7 ha | € 15.000 | € 595.500 | |
| Agrarisch | Merwestreek (Megment BV) | 10 | € 80.000 | € 800.000 | |
| Bos/Natuur (1) | Nelis Melkveehandel | 7,5 ha (2) | € 15.000 | € 112.500 | |
| Totaal: 57,2 ha | Totale waarde: | € 1.508.000 | € 1.801.000 (3) | ||
| Voormalige vuilstort (4) | Merwestreek (Energiepark Rosmalen) | 7,7 ha | € ? | € ? | Wordt niet te koop aangeboden |
(1) Op het perceel van Nelis Melkveehandel liggen de drie kavels die volgens het bestemmingsplan bouwbestemming hebben. Dit zijn de twee kavels naast Marioord (Graafsebaan 166 en 168A) en de kavel die nu te koop staat (Graafsebaan 162).
- Perceel Graafsebaan 162 (voor woonhuis): 3.650 m² (kijk op Funda)
- Percelen Graafsebaan 166 en 168A (bestemmingsplan: Zorginstelling voor langdurige zorg): volgens de eigenaar met een voetprint van 1.500 m². Dit geeft de bebouwde oppervlakte van de gebouwen weer (niet het totale vloeroppervlak). Er is ook ruimte rondom het gebouw nodig. Hoeveel > kijk bij (2):
(2) Stellen we de oppervlakte van de percelen die niet aan ons te koop worden aangeboden (Graafsebaan) op ongeveer:
- Kavel voor woonhuis: 3.650 m²
- 2 kavels bebouwing zorginstelling: 2 x 1.500 m² = 3.000 m² (op basis van mondelinge informatie van Hugo)
- Grond rondom gebouwen zorginstelling: 2 x 10.000 m² = 20.000 m² (op basis van mondelinge informatie van Hugo)
- Totaal: 3.650 + 3.000 + 20.000 = 26.650 m²
- Als we dit aftrekken van het perceel van Nelis waarop deze kavels liggen, dan blijft over dat te koop wordt aangeboden:
- 101.566 m² – 26.650 m² = 74.916 m² (7,5 Ha)
(3) Merwestreek stelt dat het gebied ongeveer 60 Ha omvat. Hiervan zou 50 Ha bos zijn en 10 Ha landbouwgrond. Zij hanteren een gemiddelde prijs van € 2,97 per m². 59.966m² x € 2,97 = € 1.781.000. De kosten koper zijn ongeveer € 20.000,–. Samen dus: € 1.801.000,–
Volgens mijn berekeningen (op basis van de gegevens in de koopakten en de informatie die Hugo Meijwaard mondeling gegeven heeft) is het gebied dat door Merwestreek te koop wordt aangeboden 57,2 Ha.
(4) Het perceel waarop de voormalige vuilstort ligt (76.930 m² / 7,7 Ha) is aangekocht door Merwestreek (Energiepark Rosmalen BV) voor € 330.000 (€ 42.896 per ha / € 4,29 per m²). Dit wordt niet te koop aangeboden.
Wat is de werkelijke waarde van deze vervuilde grond? Misschien wel een negatief bedrag. Zeg het maar.
10.000 m² = 1 hectare (ha)
100 m² = 1 are (a)
1 m² = 1 centiare (ca)
